Eine eigene Immobilie kaufen, ohne einen Cent angespart zu haben – kann das funktionieren? Einige Banken bieten tatsächlich Vollfinanzierungen an, bei denen der gesamte Kaufpreis über ein Darlehen abgedeckt wird. Solche Kredite ohne Eigenkapital sind jedoch nicht für jeden geeignet. Unter welchen Voraussetzungen ein Immobilienkauf ohne Erspartes dennoch gelingen kann, erfahren Sie hier.
Finanzierung ohne Eigenkapital: Wann kommt das infrage?
Normalerweise verlangen Banken einen soliden Eigenkapitalanteil – oft rund 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Doch es ist unter strengen Bedingungen möglich, eine Immobilie vollständig finanzieren zu lassen. In der Regel müssen dafür folgende Voraussetzungen erfüllt sein: Ein solides Finanzierungsprofil zeichnet sich durch ein hohes, sicheres Einkommen aus, etwa durch eine unbefristete Anstellung mit gutem Gehalt. Ergänzt wird dies durch eine einwandfreie Bonität, also einen hohen Schufa-Score ohne negative Einträge, sowie durch eine werthaltige Immobilie in guter Lage und gepflegtem Zustand, die der Bank als verlässliche Sicherheit dient.
Zudem erwarten viele Kreditinstitute, dass zumindest die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) aus eigener Tasche bezahlt werden. Wer diese Kriterien erfüllt, kann unter Umständen eine Finanzierung des Eigenheims ohne eigenes Kapital erhalten – sollte aber die damit verbundenen Risiken nicht unterschätzen.
Hohe Raten, kein Polster: Das Risiko der Vollfinanzierung
Wer ohne Eigenkapital kauft, zahlt eine höhere monatliche Kreditrate, weil die gesamte Kaufsumme – also auch der sonst übliche Eigenanteil – mitfinanziert wird. Zusätzlich berechnen Banken für das höhere Risiko meist einen Zinsaufschlag, was die Finanzierung weiter verteuert.
Außerdem fehlt ein finanzielles Polster für unvorhergesehene Ausgaben. Wenn das Einkommen ins Stocken gerät oder die Zinsen steigen, droht schnell eine finanzielle Schieflage. Auch beim Wiederverkauf können Nachteile entstehen: Da die Restschuld lange sehr hoch bleibt, könnte bei sinkenden Immobilienpreisen ein späterer Verkaufserlös nicht ausreichen, um den Kredit vollständig abzulösen – ein Albtraum.
Alternativen: Eigenkapital ansparen oder preiswerter kaufen
Wer vom eigenen Heim träumt, aber noch keine Rücklagen hat, sollte alle Optionen abwägen. Eine Möglichkeit ist, den Kauf um einige Zeit zu verschieben und in der Zwischenzeit Geld anzusparen. Schon ein paar hundert Euro monatlich beiseitegelegt summieren sich über die Jahre zu einem soliden Startkapital.
Staatliche Förderungen oder Unterstützung durch die Familie können zusätzlich helfen. Außerdem lohnt es sich, den geplanten Kaufpreis zu hinterfragen: Vielleicht kommt eine kleinere Wohnung oder ein Objekt in preiswerterer Lage infrage – damit sinken Kaufpreis, Nebenkosten und Monatsrate. Oft ist eine Finanzierung mit zumindest etwas Eigenkapital auf Dauer die solidere Wahl statt eines riskanten „Alles auf Kredit“.
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Hinweise:
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
